DLACZEGO WARTO KORZYSTAĆ Z USŁUG POŚREDNIKA? #2 – zakup mieszkania

Dość ciekawa kwestia, która ku mojemu niezadowoleniu jest postrzegana przez wielu ludzi w oczywisty sposób – nie warto. Dlatego też postanowiłem napisać niniejszy artykuł chcąc zwrócić uwagę na kilka istotnych wartości jakie niesie ze sobą współpraca z agentem nieruchomości.

Na wstępie postawiłbym pytanie – dlaczego korzystasz z usług mechanika samochodowego? Przecież możesz wejść na forum, poczytać i podjąć próbę naprawy. Powiesz – nie mam narzędzi – Ok. Dlaczego zatem korzystasz z usług prawnika? Wystarczy wejść na stronę sejmu i pobrać odpowiednie ustawy, zapoznać się z nimi i wszystko staje się jasne, czyż nie? Dobrze wiemy, że nie. Dlaczego zatem gro osób uważa, że ma wystarczającą wiedzę, aby bezpiecznie kupić mieszkanie? Marek kupił, Hanka kupiła to przecież to nie może być trudne ?

Pierwszym argumentem działającym na niekorzyść jest cena usługi. Różne biura nieruchomości mają różne stawki za obsługę wahające się w przedziale od 1% do 3% ceny transakcyjnej mieszkania. Wartość oczywiście jest przybliżona, gdyż zdarzają się prowizje wykraczające poza ten zakres. Czy to jednak dużo? Na potrzeby przykładu przyjmijmy, że jesteśmy zainteresowani pięćdziesięciometrowym mieszkaniem za 300 tyś zł w Krakowie, więc rozmawiamy o wynagrodzeniu na poziomie od 3 do 9 tyś. zł. Czy wiesz, że zwyczajowo zadatek przy umowie przedwstępnej wynosi 10%, czyli kilkakrotność wynagrodzenia pośrednika? Zadatek to forma zabezpieczenia umowy przedwstępnej, która w przypadku nieprzystąpienia do zakupu przez kupującego przepada na rzecz właściciela, a nieprawidłowa konstrukcja tej umowy może Was w prosty sposób tego zadatku pozbawić. Nieprawidłowa konstrukcja? Przecież umowę przedwstępną pisze notariusz! Pytam – co z tego? Notariusz pisze umowę zgodnie z literą prawa, jednak nie określa ustaleń stron, a jedynie je spisuje na ich życzenie, zaś prawo nie reguluje wielu kwestii. Chcąc przybliżyć sytuację posłużmy się przykładem. Podchodzimy do umowy przedwstępnej mieszkania określonego powyżej i chcemy zakupić je posiłkując się kredytem hipotecznym. W celu przeprowadzenia procesu kredytowego ustalamy bezpieczną datę przeniesienia własności 45 dni później i wpłacamy 30 tyś zadatku. Mijają dwa tygodnie, dostajemy telefon z banku, rzeczoznawca chce zrobić wycenę na nieruchomości, dzwonimy do właściciela, aby udostępnił lokal, a on…? Może być na urlopie, może mieszkać w innym kraju, może zwyczajnie też nie chcieć pokazać lokalu i co? Powstaje problem, ponieważ nie mając doświadczenia nie pomyśleliśmy, że taka sytuacja będzie miała miejsce, a notariusz nie ma w zwyczaju wpisywać zobowiązania właściciela do okazywania lokalu przed umową końcowa. W efekcie podejście do umowy przeniesienia własności może okazać się problematyczne. Inna sytuacja jaka może nas spotkać to niezgodność ustalonej ceny z wartością rynkową. Czy kupując mieszkanie masz pewność, że jego cena odpowiada wartości rynkowej? Jeżeli odpowiedziałeś – tak – to bardzo miło mi, że moje artykuły czytają również ludzie z branży. Jeśli nie, to co, gdy okaże się, że bank wycenił nieruchomość niżej? Dostaniesz pomniejszony kredyt, a różnice będziesz musiał dopłacić. Hipnotyzując dalej powiedzmy, że udało nam się ustalić, iż cena jest rynkowa: 300 tyś zł podzielone przez 50 m kw. równa się 6 tyś zł albo że zwyczajnie kupujemy mieszanie za gotówkę. Czy wiesz, że piwnica przynależąca do mieszkania w jego dokumentacji może wchodzić w powierzchnię użytkową mieszkania? Oczywiście jest to błąd, ale bardzo często spotykany i w sytuacji, gdy piwnica ma 5 m kw., może okazać się, że kupowane mieszkanie nie ma 50, a jedynie 45 m kw. Policzmy 5 x 6 000 = 30 000 zł! Łał! Czyżbyś właśnie przepłacił 10% wartości chcąc uniknąć wynagrodzenia pośrednika na poziomie 3%?

To tylko kilka pułapek, na które możemy się natknąć w trakcie zakupu nieruchomości. Pozwólcie, że pozostałą wiedzę pozostawię dla siebie, aby nie zniechęcać Was do korzystania z usług naszego biura ?

Damian Bystroń
CONSILO Finanse i Nieruchomości